——阆中市老旧小区业主自治的“一区一策”探索

老旧小区改造，最怕什么？不是担心没钱改，而是怕改完了没人管。硬件崭新，人心依旧；围墙拆了，隔阂还在。热热闹闹改造一阵子，很快又回到垃圾没人扫、路灯没人修、停车没规矩的老样子。

阆中市保宁街道直面“三无小区”治理痛点，努力探索“业委会牵头、业主广泛参与、多方协同支撑”自治模式，推行“一区一策”精细化治理，推动众多“三无小区”实现长效管护，从治理死角转变为宜居幸福样本。

影都小区：先服务后交费，自管激活老旧院落

金秋时节，古城公园路社区影都花园小区里，地面干干净净，车辆停放整齐，老人们正围坐打长牌。很难想象，这里曾是个“拼”出来的烂摊子：6栋独楼，被破旧围墙“分割”成5个七零八落的小院，垃圾乱扔、违建遍地。

2023年，影都小区改造完毕，可200来户体量偏小，没有物业公司愿意接手。业主们刚燃起的希望，又凉了半截。

“硬件改善了，能不能鼓励有威信和能力的业主组建业委会，推动业主自主管理？”在社区支持下，一批热心业主牵头组建起小区自管委。

自管委成立了，但业主不愿缴纳费用，咋办？

影都小区尝试“先服务后交费”——三个月下来，变化肉眼可见：生活垃圾日日清运，路灯故障及时维修，车辆停放规范有序。业主从心存疑虑转向认可支持，物业费收缴率冲上95%。“一平方米每月才三毛钱，再不交于心不安啊。”业主邓大爷说。

“加上停车费、快递柜等经营性收入，小区一年总收入约5万元左右。”自管委成员、业委会主任鲜正贵介绍，依托这笔资金，小区新建车棚、加装充电桩与路灯，居住环境持续优化。

收入有限，开支必须精打细算。自管委不聘请专职保安，6位委员轮流值班，每月仅开支600元；聘请1名困难业主负责保洁，每月支出2000元；王强、李冬梅等热心业主担任义务楼栋长，分文不取。

“自管就是业主自己管自己，没有一帮热心肠，十有八九要黄。”鲜正贵直言不讳。

保宁醋小区：九院合一，抱团共建共管

观音寺社区的保宁醋小区，卫生规范、秩序井然、环境优美。2025年春天，小区酝酿“成立自管会”时，不少人直摇头。

“在拥有500多户业主且构成复杂的小区推行自治，此前没有先例。”小区自管会主任高德坤实话实说，“我们也是赶鸭子上架——逼出来的。”

保宁醋小区旧改历时两年，九个院子的热心业主合力推倒六道围墙、拆除五十多处违建，完善配套设施。正当一切向好发展时，仅运营四个月的物业公司以亏损为由提出涨物业费，否则就撤场。

“物业不干，我们自己干，不能让支持旧改的业主寒心。”经过推选，教育系统退休人员谢德高、王伯群，棉纺厂退休职工罗碧凤、退伍军人李波等九名热心业主组成自管会，高德坤当选主任。随后，他们广泛征求意见，就物业缴费、停车收费、人员配置等事项充分沟通协商。

2025年3月中旬，物业公司撤出，自管会无缝承接小区工作：4名保安上岗，2名清洁工到位，日常管理平稳过渡，一点也没受影响。

“收费标准不到物业公司的一半，还坚持月月公示，收支明细透明。“自管会成员尽心履职，但从不领取任何报酬。”业主们赞不绝口。

“九个自管委员，有六人是党员，我们多干点活没啥。”罗碧凤快人快语，再说小区变好了，大家都能受益。

业主自治后，有的业主自费为保安购置大衣，有的为门卫室添置空调、桌椅。今年春节，还以AA制形式筹办了四十桌坝坝宴，大家庭氛围越发浓厚。

如今，保宁醋小区物业费收缴率高达98%，许多长期在外业主还专程返乡缴费表达支持。

阆天城商圈：业主自办物业，盘活商圈发展

2003年建成营业的中华阆天城商圈，是阆中城区标志性建筑群和大型综合商圈。

可就在几年前，因基础设施老化，游客体验不佳，这里还有个难听的外号——“烂天城”。

“2020年前后，商家流失率过半，商圈经营陷入低谷。”经营河鲜火锅的蒋光荣，提起那段日子直摇头。

转机来自老旧环境综合改造，阆中市投入资金实施更新，2021年底，焕然一新的商圈重新亮相。

硬件好了，商家也有了劲头。“阆中是全国5A级景区，商圈紧邻游客中心，再搞不好，就是砸自己的金饭碗。”党员业主涂兴元、赵秀华、冯军等人牵头，组建业主自管委员会。

首要难题依旧是物业服务。商家对原物业公司不满，业委会面向社会公开招标，可报价最高每平方米3.3元，最低也要2.5元，远远超出商户承受能力。

“物业费过高挤压商家利润空间，能不能由业主联合组建物业公司，实现降本增效？”经过多轮协商，商户业主达成共识：由花园火锅涂兴元、万福酒店冯军、蒋辫子鲜鱼府蒋光荣等七位业主发起成立佳城物业公司，为商圈提供自主物业服务。

“自办物业公司性价比高，响应速度快。“”油烟扰民、管道漏水，一个电话，24小时上门处置。”九寨菌王老板李拥军等商家很是满意。

据悉，阆天城物业费定为每平方米1.5元，属于全市商圈低位水平。但物业公司测算发现：物业费年收入38万元，而全年基础运营支出至少50万元，明显收不抵支。

既然入不敷出，为何还要坚持低价标准？

“组建自有物业公司，初衷就是降本减负，宁可内部挖潜节支，也要减轻商户压力。”佳城物业公司总经理冯军表示。

为了弥补资金缺口，物业公司开展各种商业活动，适当收取场地使用费；规范停车场运营，挖掘停车资源潜力。“每逢节假日，我们倡议全体商户不占用公共车位，优先留给外地游客使用。”冯军介绍，多项举措一年可增收数万元。

低价优质的物业服务，持续吸引商户入驻。大厨小味、九度、云顶等本土品牌相继落地，近五年商圈入驻率稳定保持在90%左右，物业费基本实现足额收缴。

物业服务理顺之后，自管委集中精力深耕内部治理：搭建商户沟通群，引导商户打造特色业态，规避同质化竞争；设立“名店工作室”，带动商户提升经营品质；积极牵线协调，协调房东适度减免租金，帮扶困难商户渡过难关。

“商圈自管委核心使命就是服务好商户，让经营者遇到难题第一时间想到自管委。”保宁街道相关负责人表示，自管组织只有切实解决群众诉求，才能长久发挥效能。

“我们在阆天城干了多年，亲历商圈兴盛繁荣，也熬过衰败艰难的阶段。”阆天城自管委主任涂兴元动情地说，很多人还想把事业传给子孙后代，如果不把阆天城搞好，拿什么传给后人呢？

（供稿：中共阆中市委社会工作部    阆中市保宁街道党工委 ）